Aider un enfant ou un petit-enfant à acheter son logement est l’une des demandes les plus fréquentes que nous recevons. Depuis février 2025, un dispositif fiscal temporaire permet de le faire dans des conditions particulièrement favorables : chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € en totale franchise de droits de donation, à condition que la somme finance un projet immobilier précis.

Ce dispositif, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, a été élargi par la loi de finances pour 2026. Il comporte désormais deux échéances distinctes, dont la première approche : pour le logement neuf et la rénovation énergétique, les dons doivent être versés au plus tard le 31 décembre 2026.

Cet article détaille les conditions réelles du dispositif, ses limites, et la façon dont il s’articule avec les abattements permanents dont vous disposez déjà.

Sommaire

1. L’essentiel en trente secondes
2. Ce qu’est le don logement exonéré
3. Qui peut donner, qui peut recevoir
4. Les trois projets éligibles et leurs échéances
5. Les conditions à respecter
6. L’effet cumul avec les dispositifs permanents
7. Les formalités déclaratives
8. Les erreurs qui coûtent cher
9. Résumé
10. Questions fréquentes

L’essentiel en trente secondes

L’article 790 A bis du CGI exonère de droits de donation les dons familiaux de sommes d’argent affectés à un projet de logement, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. Les fonds doivent être utilisés dans les six mois. Trois projets sont éligibles : l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, des travaux de rénovation énergétique, et l’achat d’un logement ancien par un primo-accédant. Les dons destinés au neuf et à la rénovation doivent être versés avant le 31 décembre 2026 ; ceux destinés à l’ancien, avant le 30 juin 2027. Cumulé avec les abattements permanents, le dispositif permet de transmettre jusqu’à 231 865 € par parent et par enfant sans droits.

Ce qu’est le don logement exonéré

Il s’agit d’une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire des droits normalement dus lors d’une donation. Elle a été créée par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, et concerne les dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 l’a ensuite étendue à l’acquisition d’un logement ancien. ImpôtsVALORIS

Deux caractéristiques la distinguent des abattements classiques.

C’est un don affecté. L’argent doit servir à un projet immobilier précis, et non à une transmission libre. C’est la contrepartie de l’avantage fiscal : l’État oriente l’épargne familiale vers le logement et la rénovation énergétique.

C’est une fenêtre limitée dans le temps. L’exonération n’est pas renouvelable tous les quinze ans comme les abattements de droit commun. Elle s’éteindra aux dates prévues par la loi, sauf décision contraire du législateur.

Qui peut donner, qui peut recevoir

Le don peut être consenti par un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent, au profit respectivement d’un enfant, d’un petit-enfant ou d’un arrière-petit-enfant. À défaut de descendance directe, l’exonération peut bénéficier aux neveux et nièces du donateur. Fiscaloo

Un point mérite d’être souligné, car il est souvent mal compris : aucune condition d’âge n’est imposée au donateur, contrairement au don familial de sommes d’argent de l’article 790 G, qui exige un donateur de moins de 80 ans. Un grand-parent de 85 ans peut donc utiliser ce dispositif alors qu’il ne peut plus recourir au second. VALORIS

Le don doit porter sur une somme d’argent en pleine propriété. Une donation de titres, d’un bien immobilier ou en démembrement n’entre pas dans le champ du texte.

Les trois projets éligibles et leurs échéances

1. L’achat d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire l’achat sur plan). Le logement doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à un tiers qui n’appartient pas à son foyer fiscal.
→ Don à verser au plus tard le 31 décembre 2026. VALORIS

2. Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement dont le bénéficiaire est déjà propriétaire et qui constitue sa résidence principale. Les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’.
→ Don à verser au plus tard le 31 décembre 2026. VALORIS

3. L’achat d’un logement ancien par un primo-accédant, sans condition de travaux. Le bénéficiaire ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des vingt-quatre mois précédents, le logement doit devenir sa résidence principale, et le don doit financer l’acquisition elle-même, et non le remboursement d’un prêt antérieur.
→ Don à verser entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2027. Legare

Retenez bien que ces dates concernent le versement du don, et non la signature de l’acte d’achat. Un don versé en décembre 2026 peut financer une acquisition signée en 2027, dès lors que le délai d’affectation de six mois est respecté.

Les conditions à respecter

Le délai d’affectation. Les fonds doivent être affectés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Le don doit précéder l’achat ou les travaux : financer a posteriori une opération déjà réalisée fait perdre l’exonération. Impôts

L’engagement de cinq ans. Le logement doit conserver son affectation — résidence principale du bénéficiaire, ou location dans le cas du neuf — pendant cinq ans à compter de l’acquisition. Une revente avant ce terme entraîne la remise en cause de l’exonération, y compris en cas de réinvestissement. Fiscaloo

Une tolérance utile est prévue par la doctrine fiscale : la condition de résidence principale est considérée comme satisfaite lorsque le donataire met le logement à disposition de son enfant étudiant, célibataire et rattaché à son foyer fiscal, pour les besoins de ses études dans une ville universitaire. Une donation peut ainsi profiter à un enfant et, indirectement, à un petit-enfant. Inafon

L’absence de double avantage. L’exonération ne s’applique pas aux dépenses ayant déjà ouvert droit au crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies, à une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu, ou à MaPrimeRénov’. Il faut donc arbitrer, dépense par dépense. Legifrance

Les plafonds sont fermes. Au-delà des 100 000 € par donateur et des 300 000 € par bénéficiaire, l’exonération est strictement limitée au montant effectivement affecté au projet. Une somme donnée mais non utilisée redevient taxable. Inafon

L’effet cumul avec les dispositifs permanents

C’est le point le plus souvent sous-exploité. Cette exonération s’ajoute aux dispositifs de droit commun, qui restent disponibles :

• l’abattement parent-enfant de 100 000 € (article 779 I du CGI), renouvelable tous les quinze ans, quel que soit le bien donné ;
• le don familial de sommes d’argent de 31 865 € (article 790 G), tous les quinze ans, sous réserve d’un donateur de moins de 80 ans et d’un bénéficiaire majeur ou mineur émancipé.

En combinant les trois, un parent peut transmettre jusqu’à 231 865 € à un enfant en franchise totale de droits, soit 463 730 € pour un couple parental. Sur cette somme, 100 000 € par donateur restent soumis à l’affectation immobilière. Grisbee

Ces montants sont des plafonds théoriques. Le résultat réel dépend des donations déjà consenties au cours des quinze dernières années, de la composition de votre patrimoine et de l’équilibre à préserver entre vos héritiers.

Les formalités déclaratives

Un don manuel doit être déclaré par le bénéficiaire dans le mois qui suit. Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration s’effectue en ligne depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr, sauf cas de dispense permettant encore le formulaire papier n° 2735. Legare

Le bénéficiaire doit conserver les justificatifs du versement et de son affectation. Une donation par acte notarié sécurise davantage l’opération, en particulier lorsqu’elle s’inscrit dans une stratégie successorale plus large. Fiscaloo

Les erreurs qui coûtent cher

Quatre situations reviennent régulièrement dans les dossiers que nous reprenons.

Donner avant d’avoir un projet défini. Le délai de six mois est court. Il suppose que le bénéficiaire dispose d’un projet concret dès la date de la donation. Donner « pour prendre date » expose à perdre l’exonération faute d’affectation dans les temps. Inafon

Confondre date de don et date d’achat. Les échéances de 2026 et 2027 portent sur le versement. Beaucoup de familles renoncent à tort, pensant que la vente doit être signée avant la fin de l’année.

Négliger la déclaration. Une déclaration hors délai fait perdre le bénéfice de l’exonération de 31 865 €, alors même que le don était parfaitement éligible.

Raisonner dispositif par dispositif. Une donation modifie l’équilibre successoral. Rapport à la succession, réserve héréditaire, équité entre enfants, capacité du donateur à maintenir son propre niveau de vie : ces questions se traitent en amont, pas après le versement.

Le don doit-il être versé avant l’achat du logement ?

Oui. Le don doit précéder l’acquisition ou les travaux. Un versement destiné à rembourser un prêt déjà souscrit ou à financer une opération achevée n’ouvre pas droit à l’exonération.

Puis-je donner 100 000 € à chacun de mes enfants ?

Oui. Le plafond de 100 000 € s’apprécie par donateur et par bénéficiaire. Un parent de trois enfants peut donc mobiliser 300 000 € au total, à condition que chacun mène un projet éligible.

Mon enfant peut-il recevoir des dons de plusieurs membres de la famille ?

Oui, dans la limite globale de 300 000 € reçus par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

J’ai plus de 80 ans, puis-je bénéficier du dispositif ?

Oui. Contrairement au don familial de sommes d’argent de l’article 790 G du Code général des impôts, l’exonération logement n’impose aucune condition d’âge au donateur.

Le logement financé peut-il être mis en location ?

Uniquement dans le cas d’un logement neuf ou en VEFA, et à un locataire qui n’appartient pas au foyer fiscal du bénéficiaire, qui doit en faire sa résidence principale. Pour l’achat dans l’ancien, le logement doit être la résidence principale du bénéficiaire lui-même.

Que se passe-t-il si le logement est revendu avant cinq ans ?

L’exonération est remise en cause et les droits deviennent exigibles, même si le produit de la vente est réinvesti dans un autre bien.

Le dispositif sera-t-il prolongé au-delà de 2026 ?

Rien ne permet de l’affirmer aujourd’hui. Un rapport d’évaluation doit être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026 pour juger de l’efficacité du dispositif et de son éventuelle prolongation. Les arbitrages seront tranchés dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027.

Votre situation appelle une réponse plus précise ? Nos conseillers étudient votre configuration familiale et patrimoniale pour déterminer le montant transmissible et sécuriser le calendrier.

Contacter notre équipe

Sources

• Article 790 A bis du Code général des impôts — Légifrance
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 71 Impôts
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026 KPMG
• BOI-ENR-DMTG-20-20-20, commentaires administratifs du 4 septembre 2025 Impôts
• Articles 779 I et 790 G du Code général des impôts
• impots.gouv.fr, rubrique « Dons exonérés »
• service-public.fr, « De nouvelles exonérations pour les dons d’argent entre membres d’une famille » Service-public